不動産投資のはじめ時

2019/04/17
ロゴ

不動産投資のはじめ時

 

こんにちは
神奈川県茅ケ崎市の不動産会社JPNモリバーランド株式会社
の森川です。

今日は【不動産投資のはじめ時】についてお話をしたいと思います。
 

 

セミナーなどに今参加しているのに、オリンピック後に購入を検討を
している方にたまにお会いします。
たしかにオリンピック後はよく不動産価格が下がる可能性があると
言われているのでそういう時期を選びたくなるのかもしれません。


誰だって一番安いものを買いたいと思うのは仕方ありませんが
【頭と尻尾はくれてやれ】と投資の格言がある通りどんな投資のプロでも
最安値と最高値で取引をする事は難しいと言われています。

投資のプロは
安値圏や高値圏を意識して取引をしています。

 


そのような部分では、都心の中古不動産マーケットは安値圏であるため
中古不動産を購入するにはオリンピック後を待たなくても良いのかなと
と言うのが当社の見方です。


また、今現在不動産投資に興味があって取り組む意思があるのであれば
やはり買い時は今だと思います。

 

理由は
1)投資用ローンの低金利
今中古不動産を購入しようと思っても2%で購入できますが、10年前は4%台の
金利が主流でした。
融資の仕組みは、プライムレート(原価)+スプレット(利益)によって構成されています。
そして、10年前よりもスプレットを下げているからこそ低金利が実現しています。
スプレットは金銭貸借消費者契約を締結した気に固定されるのでローン期間中上がることは
ありません。

 

2)銀行の融資条件が良い時に
いまは、銀行から融資を受けやすいです。
10年前は、年収に対して6倍しか融資が出来ないうえに、上場企業勤務で年収500万以上
ではないと融資が組めないと言う時代で一握りの方しか不動産投資を取り組めなかったです。
つまり年収600万円の方が住宅ローンを3000万円組んでいる段階で融資が組めない時代でした。
いまは、年収400万円で非上場企業に勤務の方でも年収に対して10倍まで取り扱える融資があります。

しかし、金融庁の指導などもあり各銀行は不動産投資ローンの引き締めをおこない、徐々に
条件を厳しくしている動きがあります。
今融資が組めても、オリンピック後に融資が組める保証はありません。


3)団体信用生命保険が加入できるうちに
不動産投資ローンは、ほとんどの金融機関が団体信用生命保険の加入を必須に
しています。
もし、買い時を待っている間に病気が発見されたら不動産投資を取り組むのが
困難になります。

 

4)機会損失
例えば、利回り7%の1000万円の物件をいま検討をしていて、同じような物件をオリンピック後
に購入しようと思っている場合。
オリンピック後に930万円よりも値下がりをしないと、機会損失になってしまいます。
今買えば70万円の家賃を得ることができて、1年後買えば70万円安くなる、結局得る利益は
同じです。
でも、完済年齢は1年遅くなるので、機会損失と言わざるを得ないです。

また、仮に銀行スプレットを0.25%に引き上げた場合、支払額は1200円ほど増えます。
これは35年ローンの場合約50万円の損失と同等になります。

 

 

11年の経験で言えることは、買い時を伺っている方はずっと何かしら理由をつけて購入できない
人が多いです。


せっかく不動産投資に興味をもって貴重な時間を情報収集に充てているのであれば、是非
不動産投資を取り組んで頂きたいと思います。
今購入しない理由を探すより、今購入する理由を探す人生の方が面白いと思います。

今日もお読みいただきありがとうございました。