不動産投資用融資が減速

2019/02/13
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不動産投資用融資が減速


個人の不動産投資、ブーム減速 スルガ・ショック影響

不動産業向けの中でも特に減少が目立つのが「個人の貸家業」向けだ。
会社員らがマンションなどに投資したり個人地主がアパートを建てたりする
際に借りるローンで、新規貸出額は前年比16・4%減の2兆8348億円。
減少は2年連続で、日銀が大規模緩和を始める前の12年以来の少なさ。
(朝日新聞DIGITAL2019年2月12日の記事より引用)

 


日本銀行が正式に発表をしたことで、銀行の不動産投資融資の引き締めの
度合いが鮮明になってきました。


この状況は不動産投資をはじめたいと思っているあなたにとってどうなのか
当社の見解を書きます。

 


質問です。
不動産の需要を決定するのはだれか?


マーケットなのか?
不動産会社なのか?
それ以外の要因なのか?


答えは銀行です。


不動産を購入するときは、現金で買えると言うのは稀だと思います。
ほとんどの方が銀行から融資を受けます。


そして手元の資金が少なくても不動産は購入できると言うのが融資の特徴です。


ですので
マーケットに買いたい方が多くても、銀行が融資をしないと実際には購入する
事が難しいと言うことになります。

 


こういったときに銀行が取る手段は
① 貸出先の属性の条件を引き上げる
これは融資対象者を年収1000万以上から2000万円に引き上げるなどです。

②物件の評価を厳しくする
1)収益還元法で今まで8%で評価をしていた物件を10%まで引き上げる
2)収益還元法から積算法に評価方法を変える


①の場合は、全体的に不動産投資ができる方が圧倒的に少なくなります。
②の場合は、物件価格と融資額に乖離が生まれてその差を自己資金を投入しないと
いけなくなり、現実的に自己資金を用意できない方が多いので不動産投資が難しく
なります。

 


一方でどの時代に相続などで物件を売りたい人は一定数存在をします。
そういった方は、すぐに現金化したいので今売れる金額で売買に応じる
ます。


そうすることでジワジワと不動産価格が下落をすると言った流れになります。


ただ、こんな話をしてもあなたの役に立つ話ではありません。
この記事を読んでくれているあなたが知りたいのは、買うべきか、見送るべき
かということです。

 


未来のことはわかりません、でも歴史はヒントをくれることが多いです。

投資で成功を収めている偉人は、マーケットが停滞をした時こそチャンスと捉えることが
多いみたいです。

実際に都心のワンルームマンションもリーマンショック中に物件を購入をした方たちが
今物件を売却すれば、購入当時の価格くらいで売却をすることができています。


ただ、リーマンショックのときに、あれほど不動産価格が下がっている状況でも
ネガティブな情報に踊らされて買い時を失ってしまった方も多くいます。


そして2011年に不動産マーケットが上向きになったときに、買い時を失った方たちの多くが
「みんなが買っているから買い時だ」と思って不動産を購入しました。

結果は残念ながら、今売却をすると損をしてしまう状況です。
2008年から2011年にかけて不動産の相場は復活をしました。
また、たった3年間でも融資の残高も減っています。
このちょっとした差で大きな結果を生み出しているわけです。


それでも多くのクライアントは、2011年と2018年を比較しも良い買い物
が出来たと喜んでくれています。


でも勘違いをしてはいけないのは、2018年までの価格上昇はバブルではないと言うことです。
(地方の一棟不動産は除きます)
過去30年日本はデフレ状況でした。
この間は、経済成長も停滞をしていました。
だから不動産価格は上昇をしないと言うネガティブな状況になっていたと思います。

 


でも世界を見れば、経済成長が右肩上がりという状況で不動産価格も上がっています。
日本も経済成長のスパイラルに入る状況の中不動産の価格は上がっていくと予測します。


だからこと
スポット的なマーケットの変化に常にアンテナを立てる必要があります。


そして2019年はいつでも購入ができるように準備をすることをおすすめします。

今日も最後までお読み頂きありがとうございます。