投資用不動産を販売した際の不動産会社の利益は？

2018/11/17

こんにちは神奈川県茅ケ崎市の不動産会社JPNモリバーランド株式会社です。

不動産投資の会社には新築系デベロッパーと中古専門の会社にわかれます。

そして新築系の不動産会社のホームぺージを見ると、自社で土地の仕入れ・建築・販売をワンストップでおこなっているため

安く提供することができると、新築物件のメリットとして紹介している会社もあります。

果たして本当に新築デベロッパーの物件はメリットがあるのでしょうか？

今回は客観的な資料を元に不動産会社の利益を分析していきたいと思います。

今回の分析に使うのは、上場企業の直近の四半期決算の短信のデータを使用します。（2018年11月17日現在）

まず、投資用マンションを扱っている不動産会社の粗利率からみていきます。

粗利率は売上総利益÷売上高で出すことができます。

A社　売上高853億　売上総利益176億　粗利率20％

B社　売上高55.04億　売上総利益11.73億　粗利率21％

C社　売上高369億　売上総利益88億　粗利率23％

物件価格×粗利率で販売利益が見えてきます。

仮に3000万円の物件を購入すると

A社　600万円

B社　630万円

C社　690万円

となります。

ここまではあくまでも粗利の計算なので

企業はここから【販売費及び一般管理費】がかかります。

ですのでこの利益が取りすぎだとは言うつもりはありません。

特に上場企業は株主のために利益を出さないといけない使命を背負っているわけですし。

しかし不動産投資をしたい方にとっては株主の利益よりも自分自身の利益の方が重要です。

そう考えると、必ずしも上場企業の新築デベロッパーから買うメリットは少ないかもしれません。

では参考に中古不動産を専門に販売している上場企業の短信を見てみると

売上高132.86億円　売上総利益23.26億円　粗利率17％

中古のワンルームマンションなので販売価格は2000前後だと思います。

そうすると340万円の利益額です。

また、投資用不動産ではないですが住居用の中古リノベーション会社の場合は11％の粗利率です。

客観的な資料を見ても、実は中古不動産の粗利率や利益額は新築も低いことがわかります。

これは何故なのか？

正直事実はわかりません。

でも私なりに仮説を立てると、新築マンションと中古不動産だと在庫リスクがかなり変わってくると思います。

新築マンションだと土地から購入して販売するまで早くても1年はかかります。

一般的なデベロッパーは銀行から融資をうけてマンションを開発するので、完成すまでの間、金利の支払いが発生します。

そして在庫を1年間現金に変えることができないので、会社のキャッシュフローは厳しくなります。

一方で中古不動産の場合は、仕入れてから最短で1カ月後には販売が出来るため、会社のお金は常に回すこともできます。

会社はどんなに黒字でも、社内にお金がないと倒産をしてしまいます。

そういったリスクもしっかりと見ていくとどうしても新築マンションは粗利率を確保しないとやっていけないのだと思います。

ここまでお話をしてきましたが、重要なのは新築でも成功をした方もいますし中古でも成功をする方がいます。

その逆もしかりです。

不動産投資を取り組むあなた自身が、しっかりとこういった事も知りながら腑に落ちて取り組むことがとても大切なことだと思っています。

本日もお読み頂きありがとうございます。

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